Teoria desenvolvida principalmente pelo economista clássico David Ricardo, que relacionou a escassez de terras férteis com as necessidades de terra para o cultivo. Existem várias formulações teóricas sobre a renda da terra. Os fisiocratas consideram-na consequência da generosidade da natureza. Para eles, todo excedente econômico se originava da terra, cujo produto se distribuía entre os grupos sociais, circulando pela comunidade como o sangue circula pelo corpo humano. Os economistas clássicos rejeitaram essa formulação, desenvolvendo teoria própria. Adam Smith, por exemplo, analisou a renda da terra a partir da apropriação particular e do trabalho do solo dos não proprietários no campo. A renda era o preço pago ao dono da terra pelo produtor que a utilizava, e era, na verdade, uma parcela do trabalho do produtor, um excedente, já que não decorria de esforço ou atividade do proprietário da terra. David Ricardo separou os conceitos de aluguel da terra e renda do solo, dando à teoria sua formulação clássica. Para isso, baseou-se na Lei dos Rendimentos Decrescentes na agricultura, que considera serem as terras mais férteis cultivadas antes que as menos férteis; e na concorrência de mercado, que, em um momento dado, determina um preço único para certo produto. A partir desses pressupostos, Ricardo imaginou que o crescimento populacional tenderia a elevar o preço de certos produtos agrícolas. Esse aumento de preços possibilitaria a inclusão de terras de segunda categoria na produção desses alimentos, cujo custo tem de ser coberto pelo preço do produto no mercado. Sendo único o preço de mercado para os produtos agrícolas, os proprietários das terras mais férteis obteriam um rendimento suplementar, uma vez que o custo de produção em suas terras é mais baixo. Esse rendimento suplementar seria a renda, que Ricardo chamou de “renda diferencial”. E o processo continuaria: à medida que a população aumentasse e se elevasse a procura por alimentos, os preços desses alimentos aumentariam e as terras de terceira categoria também seriam cultivadas. As terras de segunda categoria passariam então a gerar renda diferencial, embora em proporção menor que a produzida pelas melhores terras. Além da fertilidade da terra, Ricardo apontou outro fator que influiria nos custos da produção e, portanto, na geração de uma renda diferencial: a distância do local de cultivo ao centro consumidor. Quanto mais longe, maiores os custos de transporte e maiores os custos de produção. Os proprietários das terras próximas ao mercado receberiam, então, uma vantagem adicional, ou uma renda diferencial, correspondente à diferença de custo de transporte entre essas terras e as mais ofertadas. Ao aceitar o conceito de renda diferencial, Karl Marx desenvolveu-o e estabeleceu o conceito de renda absoluta. Tanto ele quanto Ricardo frisaram que não era a renda que determinava o preço dos produtos, mas ela é que era determinada por ele. Posteriormente, recorrendo a subsídios da teoria de Ricardo, os teóricos da escola marginalista explicaram a remuneração do fator terra pela sua produtividade marginal, ou seja, pela quantidade de produto excedente obtido com o cultivo de mais uma unidade de solo. Baseados na teoria do valor-utilidade, afirmaram que a produtividade da terra diminuía à medida que sua quantidade no processo produtivo aumentava em relação aos outros fatores. A terra seria tanto mais valiosa quanto menor sua disponibilidade. Sendo arrendada em mercado perfeitamente competitivo, a renda da terra corresponderia a sua produtividade marginal. Veja também Renda; Renda Absoluta; Renda Diferencial.