Companhia Hipotecária (“CH”) – instituição financeira não-bancária que atua no segmento imobiliário, concedendo financiamentos de imóveis e empréstimos garantidos por hipotecas ou alienação fiduciária.
Termo correspondente em inglês – mortgage company.
Veja também – alienação fiduciária; Banco Central (“BC”); caderneta de poupança; cédula hipotecária; Comissão de Valores Monetários (“CVM”); fundo de investimento imobiliário (“FII”); hipoteca; Sistema Financeiro de Habitação (“SFH”) e Sistema Financeiro Nacional (“SFN”).
Afinal, o que é Companhia Hipotecária (“CH”)?
Considerada uma instituição financeira, a Companhia Hipotecária (“CH”) surgiu para fomentar o mercado imobiliário no país, através da concessão de empréstimos e financiamentos via hipoteca.
Quem tem o hábito de assistir filmes americanos, certamente se perguntou, ao menos uma vez, o que é uma hipoteca, certo?
Muito comum nos Estados Unidos, a hipoteca é uma “garantia real” dada aos bancos, em um processo de empréstimo ou financiamento, com o intuito de conseguir algo a longo prazo e com juros menores.
Lá, essas hipotecas servem para qualquer tipo de empréstimo ou financiamento.
Aqui no Brasil, as Companhias Hipotecárias (“CH”), funcionam da mesma forma.
Mas com uma diferença.
Elas somente concedem empréstimos e financiamentos as pessoas físicas ou jurídicas para a compra, ampliação ou reforma de imóveis – residenciais ou comerciais, inclusive terrenos, sem a necessidade de uma garantia em troca.
A garantia no caso, é o próprio imóvel que está sendo adquirido ou reformado.
No entanto, a maioria dos bancos deixou de usar a hipoteca, como ela é conhecida, e passaram a trabalhar com a alienação fiduciária, uma outra modalidade de garantia.
Mas qual a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária?
Ambas, são praticamente a mesma coisa. Tanto a hipoteca quanto a alienação fiduciária utilizam o imóvel como garantia do empréstimo ou financiamento.
A questão está na propriedade! Na hipoteca, o imóvel fica registrado no nome do dono (proprietário) e não associada a uma instituição financeira. Já no caso da alienação fiduciária, o imóvel tem sua propriedade atrelada ao banco – ou instituição financeira em questão, tornando sua tomada mais fácil para o credor.
Como funcionam as Companhias Hipotecárias?
As Companhias Hipotecárias (“CH”) agem como fomentadoras do mercado imobiliário, empregando em suas atividades, além de recursos próprios, os recursos provenientes da emissão de letras hipotecárias (“LH”); letras de crédito imobiliário (“LCI”); letras imobiliárias garantidas (“LlG”); letras financeiras (“LF”); cédulas hipotecárias; cédulas de crédito imobiliário (“CCI”) e certificados de cédulas de crédito bancário (“CCB”).
As CHs ainda estão autorizadas a captar recursos via depósitos interfinanceiros (“DI”) e através de empréstimos e financiamentos no País e no exterior.
Mas atenção, as Companhias Hipotecárias (“CH”) não estão autorizadas a captar recursos via depósitos a vista, como a caderneta de poupança e os depósitos a prazo – CDB e RDB.
Quadro das instituições financeiras que atuam no ramo imobiliário por tipo:
Associações de poupança e empréstimo | Bancos e caixas econômicas | Companhias hipotecárias | Sociedades de crédito imobiliário |
Captam depósitos de poupança, LCI e LH* | Captam depósitos de poupança, LCI e LH* | Podem captar LCI e LH, mas é vedada a captação de depósitos de poupança* | Podem captar depósitos de poupança, LCI e LH, mas, atualmente, só atuam como repassadoras* |
Constituídas como sociedade civil | Constituídos como sociedades anônimas e empresa pública, respectivamente | Constituídas como sociedade anônima | Constituídas como sociedade anônima |
Com esses recursos em caixa, elas podem oferecer créditos no mercado imobiliário.
De acordo com o Artigo 5º, da Resolução CMN n.º 4.985, de 17 de fevereiro de 2022, as Companhias Hipotecárias podem oferecer:
I – a concessão de financiamentos destinados à aquisição, construção, produção, reforma ou comercialização de imóveis residenciais e não residenciais, inclusive terrenos;
II – a concessão de financiamentos para aquisição de material para a construção, reforma ou ampliação de imóveis residenciais e não residenciais;
III – a concessão de empréstimos e financiamentos, garantidos por hipoteca ou pela alienação fiduciária de bens imóveis, com destinação diversa da que se refere o inciso I;
IV – a compra, a venda, o refinanciamento e a administração de créditos garantidos por hipoteca ou pela alienação fiduciária de bens imóveis;
V – o repasse de recursos destinados ao financiamento das operações de que trata o inciso I; e
VI – a administração de fundos de investimento imobiliário, desde que autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”).
É vedado às CH manter aplicações no ativo permanente que excedam a 60% do seu valor de patrimônio líquido (“PL”).
Origem da CH (“Companhia Hipotecária”)
A Companhia Hipotecária (“CH”) foi criada pela Resolução n.º 2.122, de 30 de novembro de 1994, do Conselho Monetário Nacional (“CMN”), que aprovou a constituição, a organização e o seu funcionamento.
Em 2002, Conselho Monetário Nacional traz a Resolução nº 3.017, de 28 de agosto de 2002, permitindo as Companhias Hipotecárias transformar-se em banco múltiplo e outros tipos de instituição financeira.
Entretanto, pouco tempo após as Companhias Hipotecárias completarem 12 anos, a legislação que as criara fora revogada e em seu lugar, passou a vigorar a Resolução CMN n.° 3.425, de 21/12/2006.
Nos mesmos moldes que a norma inicial, essa última resolução trouxe mudanças bastante significativas.
Mas vigora atualmente, a Resolução do Conselho Monetário Nacional n.º 4.985, de 17 de fevereiro de 2022.
Ressalte-se também que, com a publicação da Lei n.º 11.977, de 7 de julho de 2009, que instituiu o “Programa Minha Casa, Minha Vida” as Companhias Hipotecárias passaram a fazer parte do Sistema Financeiro de Habitação (“SFH”).
Além disso, as Companhias Hipotecárias (“CH”) são constituídas sob a forma de sociedade por ações (“S.A”) sendo regulamentada, concomitantemente, pela Lei n.º 6.404, de 15 de dezembro de 1976 e devem conter, obrigatoriamente, a expressão “Companhia Hipotecária” em sua denominação social.
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Fontes de pesquisa e de referência
Para produzir esse conteúdo tivemos a ajuda dos seguintes autor(es) e publicações:
- BRASIL. Lei nº 9.514, de 20 de novembro 1997. Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Diário Oficial da União, 21 nov. 1997. Disponível em: <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm>. Acesso em: 26 nov. 2022.
- BRASIL. Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009. Dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV – e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas. Diário Oficial da União, 8 jul. 2009. Disponível em: <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l11977.htm>. Acesso em: 26 nov. 2022.
- CONSELHO MONETÁRIO NACIONAL. Resolução n.º 2.122, de 30 de novembro de 1994. Aprova a constituição, a organização e o funcionamento de companhias hipotecárias. Disponível em: <https://normativos.bcb.gov.br/Lists/Normativos/Attachments/43185/Res_2122_v8_L.pdf>. Acesso em: 26 nov. 2022.
- CONSELHO MONETÁRIO NACIONAL. Resolução nº 3.017, de 28 de agosto de 2002. Faculta às companhias hipotecárias a transformação em quaisquer das instituições relacionadas no art. 1º do Regulamento anexo I à Resolução nº 2.099, de 1994. Disponível em: <https://www.legisweb.com.br/legislacao/?id=97983>. Acesso em: 26 nov. 2022.
- CONSELHO MONETÁRIO NACIONAL. Resolução n.° 3.425, de 21 de dezembro de 2006. Dispõe sobre a realização de empréstimos e financiamentos pelas companhias hipotecárias. Disponível em: <https://normativos.bcb.gov.br/Lists/Normativos/Attachments/48160/Res_3425_v2_L.pdf>. Acesso em: 26 nov. 2022.
- CONSELHO MONETÁRIO NACIONAL. Resolução n.° 4.985, de 17 de fevereiro de 2022. Dispõe sobre a constituição e o funcionamento das companhias hipotecárias. Diário Oficial da União, Seção 1, p. 23-34, 21 fev. 2022. Disponível em: <https://www.bcb.gov.br/estabilidadefinanceira/exibenormativo?tipo=Resolu%C3%A7%C3%A3o%20CMN&numero=4985>. Acesso em: 26 nov. 2022.
- FORTUNA, Eduardo. Mercado Financeiro: produtos e serviços. 17. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro : Qualitymark, 2008.
- SANDRONI, Paulo. Dicionário de economia do século XXI. 1. ed. Rio de Janeiro : Record, 2005.
Como citar esse artigo em seus trabalhos
Companhia Hipotecária (CH). In: Dificio – seu dicionário on-line de finanças, investimentos e contabilidade, 2022. Disponível em: <https://www.dificio.com.br/companhia-hipotecaria-ch>. Acesso em: dia, mês e ano.